2025. július 3-án a kormány bejelentette az Otthon Start Programot, mellyel jelentős változások kezdődtek el a hazai lakóingatlanpiacon. Annak ellenére, hogy a program csak szeptember 1-én lépett hatályba, a piaci szereplők már a nyár folyamán, előre elkezdték beárazni az Otthon Start megjelenését — írta az Economx. Az intézkedés megjelenése óta történő áremelkedésről számos cikk jelent meg, azonban jelenleg hiányos a program által okozott, lakásárakban történő emelkedésről írt irodalom.
Az alábbiakban az Otthon Start tiszta, okozati hatását fogjuk elemezni a budapesti, a program igénybevételével megvásárolható lakásokra vonatkozóan, a 2025 május 3. és október 3. közötti időszakban.
Mi is az az Otthon Start Program?
A program egy fix 3%-os kamatozású, első saját lakás megvásárlásának céljából igénybe vehető, államilag támogatott lakáshitel, amely a következő főbb jellemzőkkel rendelkezik:
- Felvehető maximális összeg — 50 millió Ft.
- Futamidő — legfeljebb 25 év.
- Szükséges önerő — minimum 10%.
A program igénybevételével megvásárolható lakóingatlanokra vonatkozóan szintén korlátozásokat vezetett be a kormány:
- Az ingatlan maximális négyzetméterára bruttó 1,5 millió Ft lehet
- Lakás esetén, teljes vételára legfeljebb burttó 100 millió Ft lehet
- Családi ház, tanya, vagy birtokközpont esetén az ingatlan ára maximum bruttó 150 millió Ft lehet.
— írta a Csalad.hu.
Hasonló programok, hasonló eredmény?
Magyarországot megelőzően több állam is vezetett be hasonló programot, így példaként bemutatnánk egy lengyel, valamint egy brit programot:
Az Egyesült Királyságban 2013. április 1-én bevezetésre került a “Help to Buy”, mellyel a brit kormány az első lakóingatlan-vásárlókat, valamint a már lakóingatlannal rendelkező állampolgárokat kívánta segíteni új építésű otthonok vásárlásában. A program legfeljebb 25 év futamidővel és 5 év kamatmentességgel járt, valamint igénybevételével a felvehető kölcsön maximális összege Londonban 240,000, míg általában véve Angliában 120,000 font volt. (240,000 £ = 86,572,800 Ft; 2013. március 29- ei árfolyamon). — Carrozzi és társai tanulmánya alapján a “Help to Buy” 7,94%-os átlagos emelkedést idézett elő a Greater London Authority területén elhelyezkedő lakóingatlanok árában, az azon kívül elhelyezkedő lakóingatlanok árához képest.
10 évvel később Lengyelországban 2023. július 1-én bevezetésre került a ”Safe 2% Loan”, amellyel a programra jogosult polgárok köre első lakóingatlanuk megvásárlásának céljából fix 2%-os kamatozású hitelt vehetett fel az első 10 évre vonatkozóan. A program igénybevételével felvehető maximális összeg egy fő számára 500,000, míg egy házaspár számára 600,000 złoty volt, amely nagyjából 40-50 millió Ft-nak felel meg az akkori árfolyammal számítva. — A programot a lengyel kormány 2027 végén tervezte kivezetni, azonban a támogatási alap kimerülésének következtében 2024. január 1-én került felfüggesztésre. — Kmieć és társai tanulmánya alapján valószínűsíthetően a “Safe 2% Loan” hatályba lépésére visszavezethető okokból Lengyelország hét legnagyobb városában 2023 második, illetve 2024 első negyedéve között az átlagos négyzetméterár 10%-kal növekedett.
A fentiek alapján láthatjuk, hogy mind a brit “Help to Buy”, mind a lengyel “Safe 2% Loan” program hasonló keretrendszerben működött, mint az Otthon Start, így várhatóan a hazai lakóingatlanárakban is hasonló mértékű növekedés következik be a programnak köszönhetően.
Elemzéshez felhasznált adatok, alkalmazott módszertan
Ahogy a fentiekben említettük, elemzésünk központjában a budapesti lakáspiac állt. Magyarországon nincsen nyilvánosan elérhető, lakóingatlanárakkal kapcsolatos adatbázis, így elemzésünkhöz az Ingatlan.com bocsátott rendelkezésünkre egy 1000 elemű mintát, meghirdetett budapesti lakásokra vonatkozóan. Az elemzéshez Difference-in-differences módszert alkalmaztunk, amely során kezelt csoportként az program igénybevételével megvásárolható, budapesti lakásokat állapítottuk meg. Kontroll csoportunk az Otthon Starttal meg nem vásárolható lakások köre volt, egy maximum 400 millió Ft-os árküszöbbel kiegészítve, azon célból, hogy ne legyen nagyon eltérő a két csoport iránti kereslet.
A módszer során feltételezzük, hogy a kezelt- és kontroll csoportunk átlagárai közötti különbség időben azonos marad, hiszen a lakóingatlanárakat különböző makrogazdasági tényezők (pl.: alapkamat, munkanélküliségi ráta, népességnövekedés) azonos irányba mozgatják, csoporttól függetlenül. Az említett különbség mindaddig állandó, amíg a “kezelés” be nem következik, tehát jelen esetben az Otthon Start bejelentéséig. Ekkor várakozásaink szerint az átlagárak közötti különbség csökkenni fog, hiszen a kezelt csoport lakásai iránt jelentős keresletnövekedést tapasztalhatunk. Annak érdekében, hogy csökkentsük eredményünk torzítottságát, az adatokat 2025. május 3. és 2025. október 3-ra kértük be (ez volt a lehető legfrissebb adathalmaz, melyhez hozzáférést kaphattunk).
Elemzésünk eredményei
Difference-in-differences modellünkbe fontos az alapvető 3 változónkon túl kontroll változókat felvennünk, melyek ebben az esetben a lakások bizonyos paramétereit jelentik (pl.: alapterület, szobák száma). Ezt kettő okból fakadóan végeztük el: egyrészt a hiba varianciáját csökkenthetjük az említett lépéssel, valamint a kettő időpontban megfigyelt lakások egyedi jellemzői különbözhetnek, amely természetesen befolyásolja árukat, így fontos figyelembe vennünk őket a modellezés során.
Elemzésünk végeredményeként 5%-os szignifikancia szint mellett állíthatjuk, hogy az Otthon Starttal megvásárolható budapesti lakások árai, 2025. május 3. és október 3. között, a programra nem jogosult lakásokhoz viszonyítva, átlagosan 7,42%-kal nagyobb mértékben növekedtek, tisztán a programnak köszönhetően, ceteris paribus. Itt fontosnak tartjuk megemlíteni, hogy a lakásárakban történő növekedés a kapott eredménytől várhatóan pozitív irányban eltér, hiszen módszerünkkel kizárólag a program hatását becsültük a lakásárakra vonatkozóan, minden egyéb befolyásoló tényezőt kiszűrve. Emellett szeretnénk kiemelni, hogy elemzésünket kínálati árakra vonatkozóan végeztük el, amelyek esetenként eltérhetnek a tranzakciós áraktól, melyeken végül elkelnek a lakások.
Kutatásunk korlátai — torzító hatások
Elemzésünk során sajnos szembesülnünk kellett több módszertani, valamint azon kívüli korláttal, melyek közül az utóbbiból említenénk kettő releváns példát:
Elsőként fontosnak tartjuk kiemelni, hogy a piacon kialakult egy olyan jelenség, amely során az Otthon Starttal megvásárolható lakások tulajdonosai eladják ingatlanukat a megemelkedett kereslet miatt, annak érdekében, hogy ár-érték arányban jobb lakáshoz jussanak, amelyet Otthon Starttal nem lehet megvásárolni. Amennyiben ez a jelenség jelentős mértékben előfordult a piacon, eredményünk alulbecsli a valós változást, hiszen ezzel az Otthon Starttal meg nem vásárolható lakások iránti kereslet is növekszik, mellyel várhatóan átlagáruk is emelkedik. Emellett szeretnénk megemlíteni egy másik jelenséget, mely szerint a piaci szereplők mesterségesen 100 millió Ft alá árazták lakásukat, a bútorzat kötelező, az említett összegen felüli megvételével. — Ez szintén egy olyan piaci történés, amelyet modellünkbe nem tudunk beépíteni, hiszen nem, vagy nehezen megfigyelhető változóról beszélünk.
Konklúzió
Összességében láthatjuk, hogy az Otthon Start szignifikáns, 7,42% árnövekedést okozott a budapesti lakáspiacon mindössze 3 hónap alatt, amely egy reális eredmény a fent említett brit és lengyel programhoz viszonyítva. Ennek kapcsán felmerül a program hosszú távú hatása, valamint hogy az azt igénybe vevő emberek valóban jobban járnak-e, mintha a program létre sem jött volna. (A témával kapcsolatban friss cikk-ként ajánlanám a Portfolio január végén kiadott írását!)